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Evolution du commerce de périphérie / centre-ville
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La récurrente opposition commerce de périphérie / commerce de centre-ville a-t-elle toujours un sens après la COVID-19 ?

Cette année de COVID-19 a accéléré les mutations des modes de consommation et engendré de nouvelles façons de vivre et de travailler. Pendant cette période, les consommateurs ont adopté massivement le drive et le digital. Les commerçants ont réagi en investissant fortement sur le numérique. Les magasins de périphérie, plus grands et plus sûrs, ont reconquis du public.

Alexandre Bompard, PDG de Carrefour, estimait que la COVID-19 avait accéléré de 5 ans les mutations du secteur. A l’heure où les salariés ont gagné en qualité de vie grâce au télétravail, l’hyper métropolisation marque le pas, la rue de Rivoli à Paris, autrefois haut lieu commercial peinant par exemple à retrouver ses touristes et ses clients salariés le midi, la vacance s’y développant.

 

Et si le conflit traditionnel commerce de centre-ville versus commerce de périphérie était dépassé ?  

Il y a longtemps que la périurbanisation s’est installée et que les villes accueillent une poli-centralité commerciale. La ville monocentrique du siècle dernier a vécu. La COVID-19 a instauré un retour à une meilleure qualité de vie et un souhait de rester travailler à la maison au moins une partie de la semaine. Les mouvements pendulaires diminuent et l’on peut dorénavant habiter plus loin, y compris dans des villes moyennes. Ce mouvement est ainsi accompagné par les entreprises comme Peugeot qui supprime ses bureaux et adopte le 100% télétravail. Les bailleurs de locaux vacants (retail et bureaux) ont pour mission de suivre attentivement cette évolution et de s’y adapter, tandis que les commerces doivent combiner vente physique et offre digitale, qu’ils soient indépendants ou intégrés à un réseau.

Par ces changements, nous aurons pleinement basculé au 21ème siècle marchand. Il était temps !

 

 

Louer, vendre, attendre ou développer ? Comment gérer votre patrimoine
Louer, vendre, attendre ou développer ? Comment gérer votre patrimoine 1280 1280 Implant'action

Louer, vendre, attendre ou développer ? Quel est le meilleur choix pour faire fructifier votre patrimoine ?

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Une bonne connaissance de votre bien immobilier et de son environnement est essentielle pour établir une stratégie patrimoniale.

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  • Analyse de votre actif
  • Etude de l’urbanisme réglementaire actuel et à venir
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C’est dans le but de vous conseiller à chaque étape de votre stratégie que notre équipe est composée d’experts pluridisciplinaires :

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Le gouvernement revoit sa copie face à l'état d'urgence sanitaire

Procédures relatives aux Autorisations d’Exploitation Commerciale (AEC) dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire : le gouvernement revoit sa copie
Procédures relatives aux Autorisations d’Exploitation Commerciale (AEC) dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire : le gouvernement revoit sa copie 1920 1282 Implant'action
Le gouvernement revoit sa copie face à l'état d'urgence sanitaire

Le gouvernement a adopté différentes corrections par rapport aux premières mesures prises dans le cadre de la « Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 ».

La nouvelle ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 modifie ainsi plusieurs dispositifs de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.

Voici, en synthèse, notre analyse de l’évolution de la situation (hypothèse de projets nécessitant un Permis de Construire).

L’instruction des demandes d’AEC pendant l’état d’urgence

Examen de la complétude des dossiers de demande d’AEC

  • La règle établie par l’ordonnance du 25 mars 2020 :
    • Pour les dossiers déposés avant le 12 mars 2020 mais dont le délai de 15 jours n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit jusqu’à fin juin).
    • Pour les dossiers déposés (lorsque c’est possible) entre le 12 mars et l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence : report du point de départ du délai de 15 jours à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit à fin juin + 15 jours).
  • Les modifications consécutives à l’ordonnance du 15 avril 2020 :
    • Pour les dossiers déposés avant le 12 mars 2020 mais dont le délai de 15 jours n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à la fin de l’état d’urgence, et non plus un mois après celle-ci (soit jusqu’à fin mai).
    • Pour les dossiers déposés (lorsque c’est possible) entre le 12 mars et la fin de l’état d’urgence : report du point de départ du délai de 15 jours à la fin de l’état d’urgence (soit à fin mai + 15 jours).

Instruction des dossiers de demande d’AEC suite à leur enregistrement

  • La règle établie par l’ordonnance du 25 mars 2020 :
    • Pour les dossiers enregistrés avant le 12 mars mais dont le délai de deux mois n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit jusqu’à fin juin).
  • Les modifications consécutives à l’ordonnance du 15 avril 2020 :
    • Pour les dossiers enregistrés avant le 12 mars mais dont le délai de deux mois n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à la fin de l’état d’urgence, et non plus un mois après celle-ci (soit actuellement jusqu’à fin mai).

Délai de recours contre une AEC pendant l’état d’urgence

  • La règle établie par l’ordonnance du 25 mars 2020 : concernant les recours qui auraient dû être déposés entre le 12 mars 2020 et l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence : interruption du délai d’un mois. Celui-ci reprendra, depuis le début, à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit jusqu’à fin juillet 2020).
  • Les modifications consécutives à l’ordonnance du 15 avril 2020 :
    • Le délai d’un mois n’est plus interrompu mais suspendu. Il reprendra donc au point où il en était au 12 mars 2020.
    • Cette reprise débutera dès la fin de l’état d’urgence, et non plus un mois après celle-ci (soit à partir de fin mai). Un minimum de sept jours suivant la fin de l’état d’urgence est toutefois prévu par le texte.

Les mesures relatives à la durée de validité des AEC, développées dans notre précédente note (à retrouver ici), n’ont quant à elles pas été modifiées par la nouvelle ordonnance.

IMPLANT’ACTION se tient à votre disposition pour toute demande concernant ces évolutions de procédures.

N’hésitez pas à nous contacter !

suspension des délais

Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 : quels impacts sur les Autorisations d’Exploitation Commerciale (AEC) ?
Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 : quels impacts sur les Autorisations d’Exploitation Commerciale (AEC) ? 1920 1302 Implant'action
suspension des délais de demande d'AEC

Impact de la Loi d’urgence sur les procédures relatives aux Autorisations d’Exploitation Commerciale (AEC)

La Loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 dite « Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 », extrêmement généraliste, a été suivie de plusieurs ordonnances. L’ordonnance n°2020-306, complétée par la circulaire du 26 mars 2020, définit différents principes applicables aux AEC pendant la période d’état d’urgence sanitaire.

Ces textes entraînent une certaine paralysie des projets commerciaux. Ils ont, par ailleurs, généré un nombre important d’interprétations, sinon contradictoires, à tout le moins sources de confusions en matière d’urbanisme commercial.

C’est la raison pour laquelle IMPLANT’ACTION est intervenue avec le Conseil National des Centres Commerciaux auprès du Ministère de l’Économie, des Finances, de l’Action et des Comptes Publics.

Voici, en synthèse, notre analyse de la situation actuelle concernant l’impact de la Loi d’urgence sur les AEC.

Examen de la complétude des dossiers de demande d’AEC

  • Le principe : la Préfecture dispose de 15 jours pour valider la complétude (enregistrement du dossier) ou demander des pièces complémentaires au pétitionnaire.
  • La règle établie par l’ordonnance n°2020-306 :
    • Pour les dossiers déposés avant le 12 mars 2020 mais dont le délai de 15 jours n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit actuellement jusqu’à fin juin).
    • Pour les dossiers déposés (lorsque c’est possible) entre le 12 mars et l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence : report du point de départ du délai de 15 jours à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit actuellement à fin juin + 15 jours).

Instruction des dossiers de demande d’AEC

  • Le principe : la CDAC doit se réunir dans les deux mois suivant l’enregistrement du dossier par la Préfecture. Dans le cas contraire, l’AEC est tacitement acquise.
  • La règle établie par l’ordonnance n°2020-306 :
    • Pour les dossiers enregistrés avant le 12 mars mais dont le délai de deux mois n’avait pas expiré à cette date : suspension du délai jusqu’à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit actuellement jusqu’à fin juin).

Durée de validité

  • Le principe :
    • Pour les projets ne nécessitant pas de Permis de Construire : l’AEC est périmée dans un délai de trois ans à compter de sa notification.
    • Pour les projets nécessitant un Permis de Construire, l’AEC est périmée (à compter de la date à laquelle le Permis de Construire est devenu définitif) :
      • Dans un délai de trois ans pour les projets inférieurs ou égaux à 2 500 m² de surface de vente,
      • Dans un délai de cinq ans pour les projets supérieurs à 2 500 m², jusqu’à 6 000 m² de surface de vente,
      • Dans un délai de sept ans pour les projets supérieurs à 6 000 m² de surface de vente.
  • La règle établie par l’ordonnance n°2020-306 : pour les autorisations venant à échéance entre le 12 mars 2020 et l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence : prorogation du délai de validité de deux mois suite à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit actuellement jusqu’à fin août 2020).

Délai de recours

  • Le principe : le recours doit être déposé dans le délai d’un mois suivant la plus tardive des trois publications prévues (deux journaux et le Recueil des Actes Administratifs de la Préfecture concernée).
  • La règle établie par l’ordonnance n°2020-306 : concernant les recours qui auraient dû être déposés entre le 12 mars 2020 et l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence : interruption du délai d’un mois. Celui-ci reprendra, depuis le début, à l’expiration de la période d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence (soit actuellement un report jusqu’à fin juillet 2020).

Ces dispositions transitoires pourraient toutefois être modifiées dans les prochains jours ou les prochaines semaines.

IMPLANT’ACTION se tient à votre disposition pour toute demande concernant ces évolutions de procédures.

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L’ accessibilité des PMR : Un enjeu méconnu et sous-estimé
L’ accessibilité des PMR : Un enjeu méconnu et sous-estimé 824 201 Implant'action
Accessibilité des personnes à mobilité réduite

Que dit la loi sur l’accessibilité des Personnes à Mobilité Réduite

Depuis le 1er janvier 2015,l’accessibilité à tous les Établissements Recevant du Public (ERP) par les personnes à mobilité réduite est obligatoire. On précise que les ERP sont des bâtiments dans lesquels des personnes extérieures sont admises, peu importe que l’accès soit payant ou gratuit, libre, restreint ou sur invitation. Un ERP peut donc désigner des EPHAD (structures d’accueil pour personnes âgées ou handicapées), des salles de spectacles, des hôtels, des résidences de tourisme, des services publics, des restaurants mais également des magasins.

La loi du 11 février 2005 « pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées » a imposé l’accessibilité à tous les ERP dans un contexte où la part des Personnes à Mobilité Réduite est estimé à environ 20% de la population française.

Qu’est ce qu’une Personne à Mobilité Réduite ?

Par Personnes à Mobilité Réduite (PMR), on entend l’ensemble des personnes éprouvant des difficultés à se déplacer, de manière provisoire ou permanente. De ce fait, cette définition légale ne cible pas uniquement les individus souffrant de handicaps physiques et psychologiques mais également les personnes âgées, les personnes de petite taille, les femmes enceintes, les individus avec enfants, ou plus étonnant, celles transportant des bagages lourds. Ainsi, l’accessibilité concerne tout le parcours de vie des citoyens qui sont amenés à être au moins une fois une Personne à Mobilité Réduite.

Par ailleurs, rendre accessible revient à aménager des parcours et des lieux afin que les PMR puissent s’y déplacer et y accéder librement et en sécurité. Plus concrètement l’accessibilité s’entend à l’intérieur comme l’extérieur du bâti, que ce soit les places de stationnement, les rampes d’accès, la largeur des portes, les ascenseurs, les sanitaires, etc.

L’accès PMR & le commerce

Toutefois, loin d’être une contrainte purement réglementaire, la loi dite « handicap » du 11 février 2005 permet aux commerces de s’affirmer comme des lieux de vie et d’inclusion, de prendre les devants et de devenir encore plus attractifs aux yeux d’une part importante de la population, qu’il s’agisse des personnes âgées, des individus en situation de handicaps ou bien encore des mères et pères accompagnés de leurs enfants.  Dans cette optique, plusieurs acteurs cherchent à innover dans leur accueil des PMR.

Implant’Action peut vous aider dans vos démarches de mise en accessibilité en intégrant dans nos études de potentiel un volet « accès aux PMR » : diagnostic du site, Benchmark et propositions d’aménagement sont autant de compétence que nous pouvons mettre à votre service.

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Analyse impact loi ELAN

Analyse d’impact Loi ELAN : nouveau volet de l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC)
Analyse d’impact Loi ELAN : nouveau volet de l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) 5174 3454 Implant'action
Analyse impact loi ELAN

L’analyse d’impact loi ELAN, nouveau volet de l’autorisation d’exploitation commerciale

Les dispositions de la Loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique (dite Loi ELAN) en matière de demande d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) sont récemment entrées en vigueur.

Depuis le mois d’octobre 2019, les Chambres de Commerce et d’Industrie, les Chambres de Métiers et de l’Artisanat et les Chambres d’Agriculture sont ainsi invitées aux réunions des CDAC, sans toutefois prendre part au vote.

En outre, pour tout projet nouveau, les Commissions auditionnent désormais également :

  • La personne chargée d’animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l’Établissement Public de Coopération Intercommunale à fiscalité propre (EPCI),
  • L’agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes lorsqu’elles existent.

La Loi ELAN rétablit en conséquence, de façon tacite, la prise en compte de l’aspect économique du projet.

Cette volonté se traduit par ailleurs par une nouvelle exigence : depuis le 1er janvier 2020, les dossiers de demande doivent en effet comporter en annexe une analyse d’impact définie par les articles L752-6 et R752-6 du code de commerce.

Quel est le contenu de l’analyse d’impact loi ELAN ?

Cette analyse est destinée à évaluer les effets du projet :

  • Sur l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI dont la commune d’implantation est membre,
  • Sur l’emploi, en s’appuyant notamment sur l’évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l’offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires.

L’étude d’impact loi ELAN doit démontrer qu’aucune friche existante en centre-ville ou en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé.

L’analyse d’impact est confiée à un organisme indépendant habilité par le représentant de l’État dans le département.

Anticipant l’application de la Loi ELAN, IMPLANT’ACTION a réalisé, dès 2019, différentes études d’impact dans le cadre de procédures devant la CDAC ou la CNAC.

Suite à l’habilitation obtenue sur l’ensemble du territoire national, la société a d’ores et déjà débuté plusieurs missions de ce type depuis le début de l’année 2020.

Analyse d’impact Loi ELAN : l’expertise IMPLANT’ACTION

Forte de son expérience de près de vingt ans en matière d’urbanisme commercial (CDEC puis CDAC), IMPLANT’ACTION a mis en place une méthodologie spécifique pour l’analyse d’impact.

Celle-ci intègre, outre les éléments exigés par le code de commerce, deux composantes destinées à enrichir la réflexion des votants :

  • Une quantification de l’impact économique du projet sur les pôles concurrents (centres commerciaux et centres-villes) inspirée de la Loi de Reilly – Modèle de Huff (modélisation de la part de marché que détiennent théoriquement les pôles en chaque point d’un territoire donné).
  • Une analyse AFOM du projet (Atouts – Faiblesses – Opportunités – Menaces).

La mission peut parallèlement inclure (selon la volonté du pétitionnaire) d’éventuels rendez-vous que le cabinet proposera aux interlocuteurs représentatifs du tissu économique et commercial du secteur (CCI, Managers de centre-ville, …), afin de fiabiliser les chiffres fournis.

IMPLANT’ACTION se tient à votre disposition pour toute demande d’analyse d’impact Loi ELAN.

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1 er décret d’application de la Loi ELAN, quels changements en matière d’urbanisme commercial ?
1 er décret d’application de la Loi ELAN, quels changements en matière d’urbanisme commercial ? 310 233 Implant'action

Actualités :

Publication du 1er décret d’application de la loi ELAN en matière d’aménagement commercial

Loi ELAN : La sortie du décret n° 2019-331 du 17 avril 2019, publié au Journal Officiel de la République Française le 18 avril 2019,relatif à la composition et au fonctionnement des commissions départementales d’aménagement commercial et aux demandes d’autorisation d’exploitation commerciale : quelles conséquences en matière d’urbanisme commercial ?

Ce 1er décret issu de la loi ELAN concerne la composition et le fonctionnement des commissions départementales d’aménagement commercial, ainsi que les critères d’appréciation des projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale.

Très attendu par les professionnels, promoteurs, mais aussi les propriétaires et futurs propriétaires, exploitants et futurs exploitants de magasins de commerce de détail, d’ensemble commerciaux ou des « drives » le décret est enfin sorti !

Qu’en est-il en pratique ?

Rappelons-le, la loi ELAN, portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, a pour vocation de construire plus, mieux et moins cher, faire évoluer le logement social, répondre aux besoins de chacun, faire évoluer le cadre de vie. En somme, que de bonnes intentions !

Cependant, en matière de commerce, le décret vient complexifier et durcir le passage en commission CDAC. La présence des chambres de commerce et des métiers en commission marque le retour de l’économique dans la prise de décision. Et tant mieux, on ne peut pas toujours accorder des autorisations d’ouverture de commerce pour conformité aux documents d’urbanisme ou présence d’une toiture végétalisée ! les deux chambres seront accompagnées de la chambre d’agriculture.

Les chambres siégeront sans droit de vote. Les associations de commerçants des centres villes voisins seront aussi entendues par la commission.

L’obtention des autorisations deviendra plus difficile.

La volonté du législateur de préserver et renforcer le commerce de centre-ville, notamment par un contrôle de la complémentarité du projet avec le commerce de centre-ville est manifeste. D’autant plus que les projets, de centre-ville faisant l’objet d’une ORT, sont exemptés de CDAC pour les moins de 2500 m2.

Le dossier de CDAC devra être renforcé et mieux argumenté pour passer devant les commissions.

Ce nouveau fonctionnement des CDAC entre en vigueur le 1er octobre 2019, en application de l’article 163 de la loi ELAN. Plus précisément, l’article R. 752-14 du code de commerce est complété par quatre alinéas.

Le texte définit les modalités de désignation des nouveaux membres de la CDAC ainsi que le calcul du quorum en commission départementale.

En plus de fixer la composition du dossier à présenter en CDAC, est précisé le contenu de « l’analyse d’impact ». Cette analyse d’impact ne sera obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2020.

Nous conseillons aux porteurs de projets de déposer leur demande d’AEC avant cette date pour bénéficier encore d’une procédure allégée.

Cette analyse d’impact devra être annexée à toute demande d’autorisation d’exploitation commerciale et sera réalisée par un cabinet d’expertise tiers, différent du cabinet conseil ayant réalisé le dossier CDAC.

Cette étude d’impact comprendra 3 grands volets : 

– les informations relatives à la zone de chalandise et à l’environnement proche du projet,

– la contribution du projet à l’animation des principaux secteurs et surtout les centres villes,

– les effets du projet en matière de protection des consommateurs.

Le coût de cette étude d’impact sera supporté par  le demandeur, ce qui alourdit les prix des projets.

Retrouvez ici le texte intégral du décret :

https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2019/4/17/2019-331/jo/texte

Loi ELAN : quel impact sur la procédure d’autorisation commerciale ?
Loi ELAN : quel impact sur la procédure d’autorisation commerciale ? 696 398 Implant'action

L’année 2018 a été marquée par une actualité riche en matière d’aménagement commercial.

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est venue concrétiser deux mesures phares du plan gouvernemental « Action cœur de ville » :

– l’incitation pour les porteurs de projets à investir les centres-villes grâce à une dispense d’autorisation d’aménagement commercial,

– la possibilité, pour le Préfet de département, de suspendre un projet commercial en périphérie d’un centre-ville en difficulté.

Mais la loi ELAN apporte aussi d’importantes modifications à la législation de l’aménagement commercial, à travers notamment la modification des critères légaux examinés pour la délivrance d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) et la composition des CDAC.

La loi ELAN introduit les mesures suivantes :

Renforcement des critères d’appréciation des projets

L’article L.752-6 du code de commerce, fixant les critères d’appréciation des dossiers, est complété. Ainsi, en matière d’aménagement du territoire et de développement durable, en plus des critères existants, la CDAC prendra également en considération :

  • La contribution du projet à la préservation ou à la revitalisation du tissu commercial du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre ;
  • Les coûts indirects supportés par la collectivité notamment en matière d’infrastructures et de transports.
  • Les émissions de gaz à effet de serre dans l’analyse de la qualité environnementale du projet.

Ces critères sont applicables depuis le 1er janvier 2019.

Par ailleurs, la CDAC devra se prononcer « au vu d’une analyse d’impact du projet, produite par le demandeur à l’appui de sa demande d’autorisation. Réalisée par un organisme indépendant habilité par le représentant de l’Etat dans le département, cette analyse évalue les effets du projet sur l’animation et le développement économique du centre-ville de la commune d’implantation, des communes limitrophes et de l’EPCI à fiscalité propre dont la commune d’implantation est membre, ainsi que sur l’emploi, en s’appuyant notamment sur l’évolution démographique, le taux de vacance commerciale et l’offre de mètres carrés commerciaux déjà existants dans la zone de chalandise pertinente, en tenant compte des échanges pendulaires journaliers et, le cas échéant, saisonniers, entre les territoires ».

Le demandeur d’une AEC « doit démontrer, dans l’analyse d’impact, qu’aucune friche existante en centre-ville ne permet l’accueil du projet envisagé. En l’absence d’une telle friche, il doit démontrer qu’aucune friche existante en périphérie ne permet l’accueil du projet envisagé. »

La réalisation de l’étude d’impact n’est pas encore applicable. La CNAC a précisé le 5 décembre dernier, lors de la présentation du rapport d’activité 2017, que les modalités de cette étude seront fixées par un décret d’application. Celui-ci doit paraître au second trimestre 2019.

Pour l’heure, une inconnue subsiste donc encore sur la procédure de réalisation de l’étude d’impact mais aussi sur la désignation des « organismes indépendants » en charge de leur réalisation.

Quoi qu’il en soit, le « retour » des critères économiques dans l’appréciation des projets (voir chapitre suivant) amène à étayer le contenu du dossier CDAC.

Avant même la promulgation de la loi ELAN, nous avons pu constater l’attention grandissante portée par les services instructeurs sur le taux de vacance commerciale de la commune d’implantation et sur la composition commerciale des centres villes de la zone de chalandise. Il était important d’anticiper ces questions afin « d’éclairer » suffisamment la Commission sur l’état de santé des centres villes du territoire concerné.

Désormais, avec l’entrée en vigueur de la loi, l’expert en charge du dossier CDAC devra réaliser une analyse fine de l’offre commerciale existante, afin de démontrer la complémentarité du projet avec l’offre des centres urbains de la zone de chalandise.

En l’absence d’observatoire de la vacance commerciale sur le territoire étudié, l’expert en charge du dossier CDAC devra réaliser un recensement précis des locaux vacants et du type de commerces présents, a minima dans la commune d’implantation concernée.

Indépendamment ou non de l’étude d’impact, le dossier CDAC devra également anticiper la question cruciale des friches. Un travail de terrain et des entretiens avec des personnes ressources du territoire concerné permettront de recenser les friches. Une mise en perspective entre les caractéristiques de ces friches et celles du projet sera nécessaire afin de démontrer, le cas échéant, l’inadéquation entre tel bâtiment délaissé et le projet.

Commissions élargies et Retour des critères économiques

Les consulaires seront à nouveau représentés dans les CDAC, sans toutefois prendre part au vote.

Les Commissions seront complétées de trois personnes qualifiées « représentant le tissu économique ». Elles seront désignées par la CCI, la chambre de métiers et de l’artisanat et la chambre d’agriculture.

Les représentants des CCI et des chambres de métiers et de l’artisanat présenteront « la situation du tissu économique dans la zone de chalandise pertinente et l’impact du projet sur ce tissu économique » ; ceux des chambres d’agriculture rendront un avis « lorsque le projet d’implantation commerciale consomme des terres agricoles ».

Par ailleurs, à la demande du Préfet de département, les chambres consulaires pourront réaliser « des études spécifiques d’organisation du tissu économique, commercial et artisanal ou de consommation des terres agricoles » préalablement à l’analyse du dossier de demande d’AEC.

D’autres acteurs seront auditionnés : « la personne chargée d’animer le commerce de centre-ville au nom de la commune ou de l’EPCI, l’agence du commerce et les associations de commerçants de la commune d’implantation et des communes limitrophes lorsqu’elles existent ».

Plus de liberté pour les implantations en périmètre ORT (Opération de revitalisation de territoire)

  • Périmètre d’ORT > Dispense d’AEC

Tous les projets, exceptés les drives, situés dans un périmètre d’ORT, seront dispensés de demandes d’autorisation, à condition qu’ils ne dépassent pas 5 000 m² de surface de vente en non alimentaire ou 2 500 m² pour les surfaces alimentaires.

Au-delà de ces seuils de surfaces de vente, la convention d’ORT du territoire concerné précisera si les projets doivent faire l’objet ou non d’une demande d’AEC.

Il est prévu également une dispense d’AEC pour les projets mixtes (logements/commerces) situés dans les périmètres d’ORT si la surface de vente du commerce représente moins de 25% de la surface plancher réservée au logement.

De fait, la loi ELAN supprime la saisine possible de la CDAC pour les projets de plus de 300 m² dans les communes de moins de 20 000 habitants, pour les constructions de commerces dans un secteur d’intervention ORT.

  • Hors périmètre ORT > Suspension possible des demandes d’AEC

Le Préfet pourra suspendre l’examen des demandes d’AEC pour les projets de créations, extensions, drives, et changements d’activités dont l’implantation est prévue hors périmètre d’ORT. Cela concerne les projets situés dans l’EPCI signataire de la convention ORT, mais aussi les EPCI limitrophes.

La suspension de l’enregistrement et de l’examen des demandes d’autorisation est d’une durée maximale de trois ans et pourra être prorogé d’un an.

« La décision du représentant de l’Etat dans le département est prise compte tenu des caractéristiques des projets et de l’analyse des données existantes sur la zone de chalandise, au regard notamment du niveau et de l’évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes et les territoires concernés ».

Ces indicateurs seront précisés par décret en Conseil d’Etat.

La possibilité de suspendre les demandes d’AEC ne peut donc pas encore être mise en œuvre.

Renforcement des obligations de démantèlement d’anciens sites commerciaux

La procédure de démantèlement et de remise en état des sites commerciaux délaissés se durcit.

Pour rappel, le propriétaire d’un équipement bénéficiant d’une autorisation d’exploitation commerciale est responsable de l’organisation de son démantèlement et de la remise en état de ses terrains d’assiette s’il est mis fin à l’exploitation et qu’aucune réouverture au public n’intervient pendant un délai de trois ans.

La loi ELAN vient préciser les mesures mises à la disposition du Préfet pour faire respecter cette obligation. Celui-ci pourra notamment procéder à une mise en demeure du propriétaire et l’obliger à verser une somme correspondante aux travaux à réaliser.

Renforcement du contrôle a posteriori du respect de l’AEC

La loi ELAN améliore la procédure de contrôle du respect des AEC par les porteurs de projets, en introduisant notamment la production d’un certificat, aux frais du pétitionnaire, attestant du respect de l’AEC un mois avant la date d’ouverture au public.

Passage direct en CNAC dans le cadre d’un recours

La loi introduit une clause de revoyure permettant un nouveau passage direct devant la CNAC lorsqu’il s’agit de vérifier que le porteur de projet met réellement en œuvre les recommandations de cette Commission, dans le cadre d’un recours (en évitant un réexamen au niveau de la CDAC, qui a déjà vu le projet en « 1ère instance »).

Augmentation du seuil d’AEC pour une réouverture au public

Le texte fait passer le seuil d’AEC de 1 000 m² (actuel) à 2 500 m² pour une réouverture au public après trois ans d’inexploitation.

Renforcement des conditions d’implantation du commerce dans les documents d’urbanisme

La loi ELAN rend de nouveau obligatoire le document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) intégré au document d’orientation et d’objectifs (DOO) du Scot (ou aux orientations d’aménagement et de programmation -OAP- d’un PLUi en l’absence de Scot).

La loi renforce le pouvoir du DAAC sur les conditions d’implantation du commerce sur le territoire, en précisant qu’il doit prévoir le type d’activité et la surface de vente maximale des équipements commerciaux.

Concernant les délais d’application

L’annexe II de la circulaire du 21 décembre 2018 détaille les mesures nécessitant un décret d’application :

  • le dispositif de suspension de l’examen en CDAC des projets commerciaux situés en dehors des périmètres d’ORT,
  • la nouvelle composition des Commissions Départementales,
  • le démantèlement et la remise en état des friches commerciales,
  • la réalisation de l’étude d’impact et la démonstration « anti-friche »,
  • le contrôle de conformité de l’AEC,
  • le passage direct en CNAC.

Sont d’ores et déjà en vigueur :

  • Les nouveaux seuils de surfaces de vente,
  • La dérogation de la procédure AEC pour les projets situés dans un périmètre d’ORT,
  • Les nouveaux critères d’examen des dossiers CDAC,
  • L’audition en CDAC de personnes référentes sur le sujet du commerce,
  • La réalisation d’études relatives au tissu économique et à la situation agricole de la zone par les CCI, CMA et chambre d’agriculture, à la demande du Préfet.

Circulaire du 21 décembre 2018 (annexe II, chapitre VI « Revitalisation des centres-villes », page 41)

Le décret d’application est attendu pour le second trimestre 2019. Nous ne manquerons pas de vous informer sur son contenu…

Projet de loi Elan : quelles conséquences en matière d’aménagement commercial ?
Projet de loi Elan : quelles conséquences en matière d’aménagement commercial ? 1440 1000 Implant'action

Quatre grands axes constituent le socle du projet de loi dit « ELAN » (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) : construire plus, mieux et moins cher, faire évoluer le logement social, répondre aux besoins de chacun, faire évoluer le cadre de vie.

Le sujet de la revitalisation des centres-villes, abordé par ailleurs dans le Plan national « Action Cœur de Ville », est repris à l’article 54 de ce projet de loi (titre IV « améliorer le cadre de vie »).

Quelles sont les mesures prévues ?

Le projet introduit plusieurs modifications des règles relatives à l’aménagement commercial figurant au code de commerce, en vue de tenir compte, en ce qui concerne la délivrance de l’autorisation d’exploitation commerciale pour certaines grandes surfaces, de l’existence d’une convention ORT[1].

Qu’est-ce qu’une ORT ? Les « opérations de revitalisation de territoire » (ORT) constitueront le cadre juridique de mise en œuvre du plan gouvernemental de revitalisation des centres-villes. A l’initiative de la commune, le dispositif ORT définit le périmètre d’intervention sur la base d’un projet de territoire et traite de tous les enjeux de développement (habitat, commerce, mobilité, services…). Dans le cadre d’une ORT, le préfet mettra en place un guichet unique centralisant les demandes de financement. Ce qui devrait simplifier et accélérer le montage des dossiers et l’accès aux aides de l’Etat et de ses opérateurs. Dans le cadre des ORT, le volet commerce de centre-ville du plan, intégrera des actions sur le centre-ville afin de renforcer les complémentarités commerciales avec la périphérie.

Afin de garantir une cohérence opérationnelle entre intercommunalité et communes du centre et de la périphérie en matière d’urbanisme commercial, le contrat impose la signature des communes et de l’intercommunalité. En contrepartie, des dérogations en matière d’urbanisme commercial seraient possibles dans le périmètre des ORT. C’est du moins ce que propose le projet de loi Elan.

D’une part, la mise en place d’une convention ORT aurait pour effet de supprimer, dans le centre-ville de la ville principale du territoire concerné, l’exigence d’une autorisation d’exploitation commerciale pour la création, l’extension ou la transformation de surfaces commerciales de plus de 1 000 m².

En parallèle, le Gouvernement propose la mise en place d’un mécanisme de suspension, pour une durée de trois ans, de l’enregistrement et de l’examen par la CDAC des projets de création de surfaces commerciales de plus de 1 000 m² dans les zones périurbaines d’une opération de revitalisation. La décision du Préfet étant prise au regard notamment du niveau et de l’évolution des taux de logements vacants, de vacance commerciale et de chômage dans les centres-villes du territoire concerné.

En outre, pourrait également donner lieu à suspension par le Préfet, un projet de création de surface commerciale de plus de 1 000 m² situé sur une commune non signataire de la convention mais membre de l’établissement public intercommunal qui en est lui signataire, ou membre d’un établissement public limitrophe, si ce projet est de nature de nature à compromettre gravement l’objectif de l’opération.

 

Retrouvez ici le texte intégral du projet de loi :

Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 4 avril 2018

 

Le Gouvernement a rendu public, le 5 avril, l’avis du Conseil d’État sur le projet de loi ELAN. En premier lieu, le Conseil d’Etat considère qu’il y a effectivement lieu de prendre des mesures urgentes pour remédier au déclin des « cœurs » de nombreuses villes moyennes. Toutefois, d’après le Conseil d’Etat, « les mesures proposées, qui concernent les règles d’aménagement commercial, ne semblent pas adaptées au traitement du problème ».

Le Conseil d’Etat fait savoir que la suppression de l’autorisation d’exploitation commerciale pour la création, l’extension ou la transformation de surfaces commerciales de plus de 1 000 m² dans les centres-villes risque de s’avérer inutile, dès lors que les surfaces commerciales envisagées actuellement dans les centres-villes sont le plus souvent très inférieures à 1 000 m². En outre, la suspension de l’autorisation pour les projets de création de surfaces commerciales supérieures à 1 000 m² dans les secteurs hors centre-ville d’un territoire objet d’une convention d’ORT serait, toujours d’après le Conseil d’Etat, sans effet sur les centres-villes et risquerait même d’avoir pour seul conséquence de renforcer la situation des grandes surfaces déjà en place dans les zones périurbaines.

En second lieu, le Conseil d’Etat estime que, si la suspension pour une durée limitée de l’enregistrement et de l’examen des demandes d’autorisation peut être admise dans son principe, en raison de l’intérêt général qui s’attache à l’objectif de préservation d’un centre-ville, une telle décision de suspension, si elle devait avoir un caractère général et concerner l’ensemble des projets futurs présentés hors centres-villes, constituerait « une mesure disproportionnée, portant une atteinte excessive à la liberté d’entreprendre, alors que tous les projets en zone périurbaine n’ont pas nécessairement un effet négatif sur les centres ».

Avis consultatif du Conseil d’Etat du 5 avril 2018 sur le Projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique

 

Côté calendrier, la version définitive du texte a été présentée en Conseil des ministres le 4 avril dernier. Il est prévu que le projet de loi soit examiné en première lecture à l’Assemblée Nationale fin mai 2018 puis en première lecture au Sénat début juillet 2018 (source : dossier de presse du 4 avril 2018)

Proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs
Proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs 5346 3005 Implant'action

Les rapporteurs du groupe de travail sur la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs, Rémy Pointereau (Les Républicains – Cher) et Martial Bourquin (Socialiste et républicain – Doubs), ont rendu publique leur proposition de loi portant Pacte national pour la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs.

Alors que le Gouvernement a présenté son plan « Action cœur de ville », les sénateurs ont plaidé pour un projet reposant sur une série de mesures plus ambitieuses. Ils ont décliné les mesures phares de leur Pacte devant plus d’une centaine d’acteurs représentant tous les secteurs concernés : le monde du commerce, représenté notamment par Francis Palombi, président de la Confédération des commerçants de France, et Alain Griset, président de l’Union des entreprises de proximité ; ainsi que les associations d’élus, représentées notamment par François Baroin, président de l’Association des maires de France, et Vanik Berberian, président de l’Association des maires ruraux de France.

L’objectif de ce projet de loi : Rééquilibrer les règles du jeu entre le centre-ville et les autres acteurs, en particulier les grandes surfaces et le e-commerce.

Le Pacte propose ainsi de renforcer l’attractivité des centres-villes pour les habitants en allégeant la fiscalité sur les logements et en luttant contre le départ des services publics ; de desserrer les contraintes qui pèsent sur les commerçants, en réduisant le poids des normes et en favorisant la transmission d’entreprise. Pour faire face à l’urgence de la situation, les sénateurs donnent une base légale aux moratoires locaux à l’implantation de grandes surfaces de périphérie. Mais le Pacte ne s’arrête pas là puisqu’il durcit le processus de délivrance des autorisations d’exploitation commerciale (voir ci-dessous) et créé une contribution pour la lutte contre l’artificialisation des terres qui touchera les grandes surfaces et leurs parkings. Le Pacte s’attaque enfin aux géants du e-commerce avec l’institution d’une taxe sur les livraisons ou encore la soumission de leurs locaux de stockage à autorisation d’exploitation commerciale. Le Sénat devrait examiner ce texte dès le mois de juin avant le projet de loi sur l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN).

Source : Sénat.fr

Le projet de loi comporte 31 articles. Les articles 13 à 21 refondent le droit de l’aménagement commercial. Il est ainsi question de faire participer aux CDAC de nouvelles personnes qualifiées, notamment en matière agricole et d’artisanat, de réduire le seuil des autorisations d’exploitation commerciale (AEC) à 400 m², d’exclure certains types de commerce de centre-ville du régime de l’autorisation préalable, de soumettre à autorisation les locaux de stockage du commerce électronique de plus de 1000 m², de rendre obligatoire l’établissement de DAAC dans les SCOT, d’instaurer un rapport de conformité, et non plus de simple compatibilité, entre les AEC et les SCOT. Il est également prévu d’instaurer un contrôle de la conformité des projets réalisés aux AEC obtenues, de donner une base légale aux moratoires locaux ou encore d’élargir les auditions en CDAC aux associations de commerçants, aux managers de centre-ville…

Plusieurs mesures fiscales sont par ailleurs évoquées, telles qu’une taxe sur les livraisons liées au commerce électronique ou une « contribution pour la lutte contre l’artificialisation des terres ».

Retrouvez ici la synthèse de la Proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs :

Synthèse de la proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs

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